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LR 1/2019 – Modifiche al Piano casa

Vediamo le principali modifiche che la Legge Regionale 1/2019 apporta al Piano Casa

 

  • Modifiche all’articolo 26

    Disposizioni di salvaguardia dei territori rurali

    1. Il comma 4 è sostituito dal seguente:

    • “4. Nelle more dell’aggiornamento della disciplina regionale delle trasformazioni ammesse nelle zone agricole E, l’edificazione di fabbricati è consentita per fini residenziali agli imprenditori agricoli professionali e/o ai coltivatori diretti con superficie minima di intervento fissata in tre ettari.”.

    Anche i coltivatori diretti quindi, hanno la possibilità di edificare.

  • Modifiche all’articolo 29 bis

    Frazionamento di unità immobiliari a seguito degli interventi di incremento volumetrico di cui alla legge regionale n. 4 del 2009

    Possono essere frazionati gli interventi a destinazione non solo residenziale, ma anche commerciale o artigianale, e non più solo nelle zone A, B e C.

  • Modifiche all’articolo 32

    Interventi per il riuso e per il recupero con incremento volumetrico dei sottotetti esistenti

    Il riuso dei sottotetti, con conseguente ottenimento dell’agibilità, è consentito.

  • Modifiche all’articolo 33

    Interventi per il riuso degli spazi di grande altezza

    Le altezze libere di interpiano per il riuso degli spazi di grande altezza sono state abbassate a 4,10 metri.

  • Modifiche all’articolo 36

    Disposizioni comuni

    I volumi oggetto di condono edilizio non sono computati nella determinazione del volume urbanistico cui parametrare l’incremento volumetrico.

    La superficie minima del lotto per poter ampliare gli immobili in agro non è più un ettaro, ma 2.500 mq.

    E’ possibile frazionare anche gli interventi a destinazione non solo residenziale, ma anche commerciale o artigianale, e non più solo nelle zone A, B e C.

Piano casa: spazi di grandi altezze

Spazi di grande altezza: cosa si può fare

In quali casi posso intervenire?

  • Nelle zone urbanistiche A, B, e C è sempre consentita la realizzazione di soppalchi a condizione che non pregiudichino la statica dell’edificio.
  • Le unità abitative devono avere altezze libere di interpiano minime di 4,60 metri, in modo che sia possibile ottenere lo spazio sottostante di almeno 2,40 m e la parte soprastante con un’altezza media di almeno 2,00 metri.

E’ possibile spostare un controssoffitto per realizzare il soppalco?

SIè possibile. “I soppalchi possono essere ottenuti anche attraverso la traslazione di partizioni interne orizzontali, diverse dai solai di calpestio, non più funzionali all’organismo edilizio, quali solai di controsoffitto privi di qualsiasi valore artistico, decorativo, costruttivo e materico.”

Quanta superficie di abitazione posso coprire?

I soppalchi sono ammessi per non più del 40 per cento della superficie sottostante.

Altre prescrizioni

  • Nei nuovi vani individuati mediante la ripartizione devono essere rispettate le prescrizioni igienico-sanitariepreviste dallo strumento urbanistico comunale, per cui ricordiamoci che le nuove superfici in aumento individuate con la realizzazione dei soppalchi rientrano nel calcolo delle superfici finestrate. A questo proposito ATTENZIONE CHE:

Nelle zone urbanistiche A sono ammesse nuove aperture finestrate solo se previste in sede di piano particolareggiato adeguato al Piano paesaggistico regionale

mentre per le altre zone urbanistiche l’apertura di eventuali nuove superfici finestrate è ammessa nel rispetto delle regole compositive del prospetto originario

  • Il soppalco deve essere realizzato in arretramento rispetto alle pareti esterne del prospetto principale: la ripartizione in nessun caso si addossa a finestre e/o aperture esistenti per non alterare di riflesso l’originaria ripartizione orizzontale del manufatto sul prospetto.
  • La realizzazione di un soppalco NON determina la realizzazione di un nuovo volume urbanistico e NON richiede nuove aree per parcheggio.

 

Se hai qualche dubbio o curiosità scrivi pure nei commenti, ti risponderemo velocemente. Oppure, se preferisci, puoi contattarci privatamente o mandarci una mail a info@ingegnerefacile.com

Piano casa: tempistiche e procedure

Vediamo quali sono le procedure da utilizzare per la presentazione del progetto col Piano casa e quali le tempistiche per poter procedere alla realizzazione dell’intervento:

Incremento volumetrico di strutture turistico-ricettive

Sono soggette a richiesta del permesso di costruire, il cui rilascio è condizionato alla positiva valutazione di coerenza in merito al rispetto delle condizioni:

a) inserirsi in modo organico e coerente con i caratteri formali e architettonici dell’edificio esistente e perseguire la riqualificazione dell’edificio in funzione della tipologia edilizia e del contesto; qualora l’intervento ricada in ambiti territoriali in cui gli strumenti urbanistici abbiano definito una tipologia edilizia, il riferimento per la valutazione di coerenza è la tipologia edilizia prevista;

b) inserirsi in modo organico e coerente con i caratteri formali, architettonici, paesaggistici e ambientali del contesto qualora l’intervento sia attuato mediante la realizzazione di corpi di fabbrica separati;

Interventi previsti dall’art. 30 del Piano casa, sottotetti e soppalchi

Sono soggetti a presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività). L’avvio dei lavori è condizionato alla positiva valutazione di coerenza in merito al rispetto delle condizioni:

a) inserirsi in modo organico e coerente con i caratteri formali e architettonici dell’edificio esistente e perseguire la riqualificazione dell’edificio in funzione della tipologia edilizia e del contesto; qualora l’intervento ricada in ambiti territoriali in cui gli strumenti urbanistici abbiano definito una tipologia edilizia, il riferimento per la valutazione di coerenza è la tipologia edilizia prevista;

b) inserirsi in modo organico e coerente con i caratteri formali, architettonici, paesaggistici e ambientali del contesto qualora l’intervento sia attuato mediante la realizzazione di corpi di fabbrica separati;

Dopo 45 giorni dalla data di presentazione della SCIA si intende formato il silenzio assenso.

Abitazione principale dei disabili

In caso di ampliamento volumetrico volto a garantire la massima fruibilità degli spazi destinati ad abitazione principale dei disabili in zona A B C e edifici residenziali legittimamente realizzati in altre zone urbanistiche (disciplinati dall’art. 30, comma 8 del Piano casa) si deve allegare:

  • certificazione medica rilasciata dalla competente azienda sanitaria, attestante la situazione di handicap grave non emendabile ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 5 febraio 1002 n. 104 (Legge-quadro per l’assistenza, l’integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate), e successive modifiche ed integrazioni, della persona ivi residente;
  • progetto del nuovo volume che evidenzi le soluzioni tecniche adottate per il conseguimento delle speciali finalità dell’intervento nel rispetto della normativa vigente.
Altre disposizioni

In caso di richiesta di autorizzazione paesaggistica, questa assorbe la valutazione di coerenza.

La SCIA o il permesso di costruire possono essere presentate anche insieme alle istanze di accertamento di conformità e/o compatibilità paesaggistica. L’efficacia della SCIA è sempre subordinata all’esito positivo di queste ultime.

I requisiti per avere l’ulteriore 5% in caso di miglioramento dell’efficienza energetica (art. 30, comma 4 del Piano casa)  sono dichiarati nella SCIA/permesso di costruire e comunque attestate anche dal Direttore dei Lavori.

Piano casa: recupero di sottotetti

Quando e in che modo si può intervenire nei sottotetti degli edifici esistenti

Raggruppiamo gli interventi in due categorie: interventi senza incremento volumetrico e interventi con incremento volumetrico.

Recupero di sottotetti SENZA incremento volumetrico

  • E’ consentito nelle zone urbanistiche A, B e C, per il SOLO scopo abitativo;
  • Devono essere rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di agibilità previste dai regolamenti vigenti;
  • Deve essere assicurata per ogni singolo vano di ogni unità immobiliare un’altezza media ponderale uguale o maggiore a 2,40 metri per gli spazi ad uso abitativo, ridotta a 2,20 metri per spazi accessori e servizi;

per i comuni posti a quote superiori a 600 metri di altitudine sul livello del mare è consentita rispettivamente la riduzione a 2,20 metri per spazi ad uso abitazione e a 2,00 metri per accessori e servizi;

  • Sono consentite modifiche interne consistenti nello spostamento o nella realizzazione di solai intermedi e modifiche esterne consistenti nell’apertura di finestre e lucernari, necessari ad assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione dei nuovi vani;

Nella zona urbanistica A tali modifiche devono essere tipologicamente compatibili con i caratteri costruttivi ed architettonici degli edifici interessati.

Recupero di sottotetti CON incremento volumetrico

Il recupero dei sottotetti con incremento volumetrico è consentito unicamente per i sottotetti che rispettino una delle seguenti condizioni:

  1. Abbiano un’altezza interna alla gronda non inferiore a 0,60 metri e falde con una pendenza minima del 20 per cento;
  2. Abbiano falde con un pendenza minima del 25 per cento e purché il nuovo volume non determini il superamento dell’altezza massima consentita dallo strumento urbanistico per il lotto.
  • E’ consentito nelle zone urbanistiche B e C;
  • Devono essere rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di agibilità previste dai regolamenti vigenti;
  • Deve essere assicurata per ogni singolo vano di ogni unità immobiliare un’altezza media ponderale uguale o maggiore a 2,70 metri per gli spazi ad uso abitativo, ridotta a 2,40 metri per spazi accessori e servizi;

per i comuni posti a quote superiori a 600 metri di altitudine sul livello del mare è consentita rispettivamente la riduzione a 2,55 metri per spazi ad uso abitativo e a 2,25 metri per accessori e servizi;

  •  Sono consentite modifiche interne consistenti nello spostamento di solai intermedi e modifiche esterne consistenti nella variazione delle altezze di colmo e di gronda, delle linee di pendenza delle falde e quelle per l’apertura di finestre e lucernari, necessarie ad assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione dei nuovi vani;

I valori massimi raggiungibili di altezza interna sono fissati rispettivamente in 3,60 metri per l’altezza al colmo e in 1,80 metri per l’altezza alla gronda;

In caso di arretramento dell’ampliamento rispetto al filo della facciata dell’edificio è consentito l’aumento dell’altezza interna misurata alla gronda del sottotetto ampliato fino ad un massimo di 2,20 metri, proporzionalmente alla pendenza della falda dell’ampliamento.

Normativa di riferimento, per approfondimenti: Legge Regionale 8 del 23 Aprile 2015 (testo coordinato con la L.R. 11/017), Titolo II – Capo I: Norme per il miglioramento del patrimonio esistente – Art. 32. Interventi per il riuso e per il recupero con incremento volumetrico dei sottotetti esistenti

Se hai ancora qualche domanda o qualche dubbio chiedi pure: siamo qui per risponderti! Puoi inserire un commento sotto l’articolo oppure contattarci privatamente.

Piano casa: interventi con incremento volumetrico

Riepilogo degli interventi con incremento volumetrico

suddivisi a seconda della zonizzazione dello strumento urbanistico

ZONA A (CENTRO STORICO)

  • Può essere realizzato unicamente negli edifici che NON conservano rilevanti tracce dell’assetto storico e che siano in contrasto con i caratteri architettonici e tipologici del contesto
  • …previa approvazione di un Piano particolareggiato adeguato al Piano paesaggistico regionale ed esteso all’intera zona urbanistica o previa verifica di cui all’articolo 2 della legge regionale 4 agosto 2008, n. 13 (…).

E’ una verifica che deve fare il tecnico incaricato a redarre il vostro piano casa e riguarda il comune in cui ricade il vostro immobile, in pratica: SE il comune non ha approvato ancora un Piano particolareggiato per il centro storico NON si può presentare la domanda.

Incremento massimo: 20%

Volumetria massima: 70 mc

ZONA B (ZONE DI COMPLETAMENTO) E C (ZONE DI ESPANSIONE)

Incremento massimo: 30%

Volumetria massima: 120 mc

E’ inoltre previsto un ulteriore 5% nei seguenti casi (solo per uno):

  1. se l’intervento determina l’efficientamento energetico dell’intera unità immobiliare
  2. l’intervento includa soluzioni finalizzate alla riduzione degli effetti delle “isole di calore”, inclusa la realizzazione di tetti verdi e di giardini verticali;
  3. l’intervento includa soluzioni per il riutilizzo delle acque meteoriche e delle acque reflue

ZONA D (ZONE INDUSTRIALI ARTIGIANALI E COMMERCIALI)

destinazione industriale o artigianale
  • l’incremento volumetrico può essere realizzato esclusivamente se strettamente connesso alle predette destinazioni, con esclusione di qualunque destinazione abitativa, residenziale o commerciale

Incremento massimo: 25%

  • Nei fabbricati residenziali esistenti adibiti come prima casa del titolare dell’impresa o del custode:

Incremento massimo: 30%

destinazione commerciale

l’incremento volumetrico può essere realizzato, con esclusione di qualunque destinazione abitativa e residenziale

Incremento massimo: 20%

Volumetria massima: 400 mc

  • Nei fabbricati residenziali esistenti adibiti come prima casa del titolare dell’impresa o del custode:

Incremento massimo: 30%

ZONA G (SERVIZI GENERALI)

L’incremento volumetrico può essere realizzato, con esclusione di qualunque destinazione abitativa e residenziale

Incremento massimo: 20%

Volumetria massima: 400 mc

Nei fabbricati residenziali esistenti adibiti come prima casa del titolare dell’impresa o del custode:

Incremento massimo: 30%

ZONA E

  • oltre la fascia di 1.000 metri dalla linea di battigia marina (ridotti a 300 metri nelle isole minori)
  • fabbricati aventi destinazione abitativa o produttiva

Incremento massimo: 30%

Volumetria massima: 120 mc

Piano casa: quando si può chiedere

Condizioni di ammissibilità degli interventi

previsti dalla L.R. 8 del 23/4/2015 e aggiornata dalla L.R. 11/2017 – Piano Casa

GLI INTERVENTI NON SONO AMMESSI IN QUESTI CASI:

  • negli edifici o nelle unità immobiliari prive di titolo abilitativo (ove prescritto)

qualora le unità immobiliari siano difformi da quanto assentito con regolare titolo abilitativo, è possibile presentare richiesta di condono o accertamento di conformità (anche paesaggistica).

  • negli edifici completati successivamente all’entrata in vigore della presente legge (30/04/2015)
  • negli edifici e nelle unità immobiliari esistenti ma non compatibili con la destinazione di zona urbanistica di cui al decreto assessoriale 23 dicembre 1983, n. 2266/U
  • negli edifici di interesse* artistico, storico, archeologico o etno-antropologico, a meno che non vi sia la possibilità di realizzare corpi di fabbrica separati da quelli esistente (anche mediante utilizzo di volumetria residua)

*gli edifici in oggetto sono vincolati ai sensi della parte II del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell’articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137), e successive modifiche ed integrazioni.

  • negli edifici di interesse paesaggistico o identitario

individuati nel Piano paesaggistico regionale ed inclusi nel Repertorio del mosaico e negli edifici individuati dal piano urbanistico comunale ai sensi dell’articolo 19, comma 1, lettera h), della legge regionale n. 45 del 1989;

  • negli edifici e nelle unità immobiliari collocati in aree dichiarate* di pericolosità idraulica e di pericolosità da frana

ai sensi del vigente Piano stralcio per l’assetto idrogeologico (PAI), da strumenti di pianificazione regionale o comunale

  • negli edifici e nelle unità immobiliari ricadenti nei centri di antica e prima formazione ricompresi in zone urbanistiche omogenee diverse dalla A

ad eccezione di quelli che non conservano rilevanti tracce dell’assetto storico e che siano riconosciuti, dal piano particolareggiato o con deliberazione del consiglio comunale, in contrasto con i caratteri architettonici e tipologici del contesto;

La presente disposizione non si applica agli interventi di cui agli articoli 32, commi 2 e 3, e 33

  • negli edifici, nelle unità immobiliari e in specifici ambiti territoriali di particolare qualità storica, architettonica o urbanistica per i quali il consiglio comunale, con propria deliberazione, abbia limitato o escluso l’applicazione delle disposizioni in oggetto
  • negli edifici e nelle unità immobiliari che hanno già usufruito degli incrementi volumetrici previsti dal vecchio piano casa* è consentito l’utilizzo delle premialità volumetriche fino al raggiungimento delle percentuali massime e soglie previste dalla legge in vigore

* dal capo I e dall’articolo 13, comma 1, lettera e) della legge regionale 23 ottobre 2009, n. 4 (Disposizioni straordinarie per il sostegno dell’economia mediante il rilancio del settore edilizio e per la promozione di interventi e programmi di valenza strategica per lo sviluppo), e successive modifiche ed integrazioni, o nei volumi realizzati usufruendo delle disposizioni contenute nella citata legge

Piano casa: frazionamenti con incremento volumetrico

E‘ possibile frazionare i volumi ottenuti con l’incremento volumetrico ottenuto col Piano Casa?

SIE’ possibile farlo ma solo in se sussistono alcune condizioni:

Ci si limita ai casi di USO RESIDENZIALE e distinguiamo innanzitutto due casi:

1I volumi da frazionare sono stati ottenuti col “VECCHIO PIANO CASA

(legge regionale 23 ottobre 2009, n. 4)

  • Deve ricadere nelle zone urbanistiche A, B, C
  • La più piccola delle unità derivate ha una superficie lorda superiore a 50 metri quadri

In tutti gli altri casi si potrà frazionare DOPO 10 ANNI.

2I volumi da frazionare sono stati ottenuti col “NUOVO PIANO CASA

(quello attualmente in vigore: L.R. 8/2015, modificato dalla L.R. 11/2017)

  • Deve ricadere nelle zone urbanistiche A, B, C
  • La più piccola delle unità derivate ha una superficie lorda superiore a 70 metri quadri

In tutti gli altri casi si potrà frazionare DOPO 10 ANNI.

Riferimenti normativi per approfondimento:

Piano Casa: Legge Regionale 8 del 23 Aprile 2015, modificata dalla L.R. 11/2017

Art. Art. 29 bis – Frazionamento di unità immobiliari a seguito degli interventi di incremento volumetrico di cui alla legge regionale n. 4 del 2009

Art. 36 – Disposizioni comuni, comma 8