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Dichiarazione di AGIBILITA’

La richiesta di abitabilità, o dichiarazione di agibilità.

La norma vigente non prevede più la possibilità di richiedere il rilascio del “certificato di agibilità“, che è sostituito da una dichiarazione (L.R. n. 24/2016, art. 38) che vale quale segnalazione certificata di Agibilità (D.P.R. n. 380/2001, art. 24).

L’art. 25 del D.P.R. n. 380/2001 (Procedimento di rilascio del certificato di agibilità) è stato infatti abrogato dall’art. 3 del D.P.R. n. 222/2016. L’agibilità è quindi autocertificata attraverso l’apposito modulo e il procedimento è a zero giorni (ossia è efficace immediatamente).

L’agibilità va dichiarata con apposito modulo del SUAPE per:

  • Impianti produttivi di beni e servizi
  • Immobili realizzati da e per conto di imprese edili o immobiliari
  • Abitazioni.

Come si fa?

Occorre trasmettere il modello di dichiarazione dell’agibilità al SUAPE (Sportello Unico per le Attività produttive e per l’edilizia) con i relativi allegati.
La dichiarazione di agibilità deve essere presentata dal proprietario dell’immobile o da altro soggetto avente titolo (titolare del titolo edilizio dell’immobile (SCIA o permesso di costruire) o un successore) che dichiara di aver verificato i documenti necessari ai fini dell’autocertificazione dell’agibilità;

Occorre un tecnico?

SIIl tecnico incaricato (direttore dei lavori o altro professionista designato dal committente) si assume la responsabilità, e pertanto sottoscrive a suo nome, i contenuti delle attestazioni tecniche che compongono l’agibilità:

  • conformità urbanistica dell’immobile
  • durata dei lavori
  • salubrità degli ambienti
  • idoneità statica delle strutture
  • conformità catastale
  • prevenzione incendi
  • barriere architettoniche
  • requisiti igienico sanitari
  • contenimento dei consumi energetici
  • requisiti acustici passivi degli edifici
  • impianti tecnologici e certificazione energetica
  • scarico acque reflue

Qual’è il termine di validità del titolo abilitativo?

L’agibilità è valida a tempo indeterminato, fino a quando non intervengano modifiche sull’immobile che impongano la presentazione di una nuova dichiarazione di agibilità, ossia:

  • opere di ricostruzione
  • ristrutturazione
  • sopraelevazione
  • modifica delle partizioni interne
  • modifica delle destinazioni d’uso
  • variazioni che possono influire sulle condizioni di staticità, salubrità, igiene e sicurezza dei locali, ivi comprese le opere impiantistiche.

Di quali documenti ho bisogno per la dichiarazione di agibilità?

Il tecnico da te incaricato, al momento della redazione della dichiarazione, avrà bisogno delle seguenti informazionie dei seguenti documenti, egli si occuperà anche di produrre l’eventuale documentazione mancate:

  • I dati anagrafici del proprietario dell’immobile o del titolare della segnalazione certificata di inizio attività o del permesso di costruire (del titolo edilizio), oppure i loro successori o aventi causa
  • estremi del titolo edilizio
  • dati catastali dei locali o dei terreni
  • estremi del titolo di disponibilità dei locali
  • estremi degli atti abilitativi intervenuti successivamente alla prima costruzione
  • dati di inizio e fine dei lavori
  • idoneità statica delle strutture
  • titoli abilitativi in materia di prevenzione incendi qualora l’immobile sia soggetto ai controlli di prevenzione incendi
  • barriere architettoniche e condizioni di accessibilità
  • requisiti igienico sanitari
  • certificazione energetica
  • requisiti acustici passivi degli edifici
  • dichiarazioni di conformità degli impianti
  • conformità dello scarico delle acque reflue
  • dichiarazione specifica per immobili oggetto di condono edilizio

Piano casa: tempistiche e procedure

Vediamo quali sono le procedure da utilizzare per la presentazione del progetto col Piano casa e quali le tempistiche per poter procedere alla realizzazione dell’intervento:

Incremento volumetrico di strutture turistico-ricettive

Sono soggette a richiesta del permesso di costruire, il cui rilascio è condizionato alla positiva valutazione di coerenza in merito al rispetto delle condizioni:

a) inserirsi in modo organico e coerente con i caratteri formali e architettonici dell’edificio esistente e perseguire la riqualificazione dell’edificio in funzione della tipologia edilizia e del contesto; qualora l’intervento ricada in ambiti territoriali in cui gli strumenti urbanistici abbiano definito una tipologia edilizia, il riferimento per la valutazione di coerenza è la tipologia edilizia prevista;

b) inserirsi in modo organico e coerente con i caratteri formali, architettonici, paesaggistici e ambientali del contesto qualora l’intervento sia attuato mediante la realizzazione di corpi di fabbrica separati;

Interventi previsti dall’art. 30 del Piano casa, sottotetti e soppalchi

Sono soggetti a presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività). L’avvio dei lavori è condizionato alla positiva valutazione di coerenza in merito al rispetto delle condizioni:

a) inserirsi in modo organico e coerente con i caratteri formali e architettonici dell’edificio esistente e perseguire la riqualificazione dell’edificio in funzione della tipologia edilizia e del contesto; qualora l’intervento ricada in ambiti territoriali in cui gli strumenti urbanistici abbiano definito una tipologia edilizia, il riferimento per la valutazione di coerenza è la tipologia edilizia prevista;

b) inserirsi in modo organico e coerente con i caratteri formali, architettonici, paesaggistici e ambientali del contesto qualora l’intervento sia attuato mediante la realizzazione di corpi di fabbrica separati;

Dopo 45 giorni dalla data di presentazione della SCIA si intende formato il silenzio assenso.

Abitazione principale dei disabili

In caso di ampliamento volumetrico volto a garantire la massima fruibilità degli spazi destinati ad abitazione principale dei disabili in zona A B C e edifici residenziali legittimamente realizzati in altre zone urbanistiche (disciplinati dall’art. 30, comma 8 del Piano casa) si deve allegare:

  • certificazione medica rilasciata dalla competente azienda sanitaria, attestante la situazione di handicap grave non emendabile ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 5 febraio 1002 n. 104 (Legge-quadro per l’assistenza, l’integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate), e successive modifiche ed integrazioni, della persona ivi residente;
  • progetto del nuovo volume che evidenzi le soluzioni tecniche adottate per il conseguimento delle speciali finalità dell’intervento nel rispetto della normativa vigente.
Altre disposizioni

In caso di richiesta di autorizzazione paesaggistica, questa assorbe la valutazione di coerenza.

La SCIA o il permesso di costruire possono essere presentate anche insieme alle istanze di accertamento di conformità e/o compatibilità paesaggistica. L’efficacia della SCIA è sempre subordinata all’esito positivo di queste ultime.

I requisiti per avere l’ulteriore 5% in caso di miglioramento dell’efficienza energetica (art. 30, comma 4 del Piano casa)  sono dichiarati nella SCIA/permesso di costruire e comunque attestate anche dal Direttore dei Lavori.

Piano casa: interventi con incremento volumetrico

Riepilogo degli interventi con incremento volumetrico

suddivisi a seconda della zonizzazione dello strumento urbanistico

ZONA A (CENTRO STORICO)

  • Può essere realizzato unicamente negli edifici che NON conservano rilevanti tracce dell’assetto storico e che siano in contrasto con i caratteri architettonici e tipologici del contesto
  • …previa approvazione di un Piano particolareggiato adeguato al Piano paesaggistico regionale ed esteso all’intera zona urbanistica o previa verifica di cui all’articolo 2 della legge regionale 4 agosto 2008, n. 13 (…).

E’ una verifica che deve fare il tecnico incaricato a redarre il vostro piano casa e riguarda il comune in cui ricade il vostro immobile, in pratica: SE il comune non ha approvato ancora un Piano particolareggiato per il centro storico NON si può presentare la domanda.

Incremento massimo: 20%

Volumetria massima: 70 mc

ZONA B (ZONE DI COMPLETAMENTO) E C (ZONE DI ESPANSIONE)

Incremento massimo: 30%

Volumetria massima: 120 mc

E’ inoltre previsto un ulteriore 5% nei seguenti casi (solo per uno):

  1. se l’intervento determina l’efficientamento energetico dell’intera unità immobiliare
  2. l’intervento includa soluzioni finalizzate alla riduzione degli effetti delle “isole di calore”, inclusa la realizzazione di tetti verdi e di giardini verticali;
  3. l’intervento includa soluzioni per il riutilizzo delle acque meteoriche e delle acque reflue

ZONA D (ZONE INDUSTRIALI ARTIGIANALI E COMMERCIALI)

destinazione industriale o artigianale
  • l’incremento volumetrico può essere realizzato esclusivamente se strettamente connesso alle predette destinazioni, con esclusione di qualunque destinazione abitativa, residenziale o commerciale

Incremento massimo: 25%

  • Nei fabbricati residenziali esistenti adibiti come prima casa del titolare dell’impresa o del custode:

Incremento massimo: 30%

destinazione commerciale

l’incremento volumetrico può essere realizzato, con esclusione di qualunque destinazione abitativa e residenziale

Incremento massimo: 20%

Volumetria massima: 400 mc

  • Nei fabbricati residenziali esistenti adibiti come prima casa del titolare dell’impresa o del custode:

Incremento massimo: 30%

ZONA G (SERVIZI GENERALI)

L’incremento volumetrico può essere realizzato, con esclusione di qualunque destinazione abitativa e residenziale

Incremento massimo: 20%

Volumetria massima: 400 mc

Nei fabbricati residenziali esistenti adibiti come prima casa del titolare dell’impresa o del custode:

Incremento massimo: 30%

ZONA E

  • oltre la fascia di 1.000 metri dalla linea di battigia marina (ridotti a 300 metri nelle isole minori)
  • fabbricati aventi destinazione abitativa o produttiva

Incremento massimo: 30%

Volumetria massima: 120 mc

Piano casa: quando si può chiedere

Condizioni di ammissibilità degli interventi

previsti dalla L.R. 8 del 23/4/2015 e aggiornata dalla L.R. 11/2017 – Piano Casa

GLI INTERVENTI NON SONO AMMESSI IN QUESTI CASI:

  • negli edifici o nelle unità immobiliari prive di titolo abilitativo (ove prescritto)

qualora le unità immobiliari siano difformi da quanto assentito con regolare titolo abilitativo, è possibile presentare richiesta di condono o accertamento di conformità (anche paesaggistica).

  • negli edifici completati successivamente all’entrata in vigore della presente legge (30/04/2015)
  • negli edifici e nelle unità immobiliari esistenti ma non compatibili con la destinazione di zona urbanistica di cui al decreto assessoriale 23 dicembre 1983, n. 2266/U
  • negli edifici di interesse* artistico, storico, archeologico o etno-antropologico, a meno che non vi sia la possibilità di realizzare corpi di fabbrica separati da quelli esistente (anche mediante utilizzo di volumetria residua)

*gli edifici in oggetto sono vincolati ai sensi della parte II del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell’articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137), e successive modifiche ed integrazioni.

  • negli edifici di interesse paesaggistico o identitario

individuati nel Piano paesaggistico regionale ed inclusi nel Repertorio del mosaico e negli edifici individuati dal piano urbanistico comunale ai sensi dell’articolo 19, comma 1, lettera h), della legge regionale n. 45 del 1989;

  • negli edifici e nelle unità immobiliari collocati in aree dichiarate* di pericolosità idraulica e di pericolosità da frana

ai sensi del vigente Piano stralcio per l’assetto idrogeologico (PAI), da strumenti di pianificazione regionale o comunale

  • negli edifici e nelle unità immobiliari ricadenti nei centri di antica e prima formazione ricompresi in zone urbanistiche omogenee diverse dalla A

ad eccezione di quelli che non conservano rilevanti tracce dell’assetto storico e che siano riconosciuti, dal piano particolareggiato o con deliberazione del consiglio comunale, in contrasto con i caratteri architettonici e tipologici del contesto;

La presente disposizione non si applica agli interventi di cui agli articoli 32, commi 2 e 3, e 33

  • negli edifici, nelle unità immobiliari e in specifici ambiti territoriali di particolare qualità storica, architettonica o urbanistica per i quali il consiglio comunale, con propria deliberazione, abbia limitato o escluso l’applicazione delle disposizioni in oggetto
  • negli edifici e nelle unità immobiliari che hanno già usufruito degli incrementi volumetrici previsti dal vecchio piano casa* è consentito l’utilizzo delle premialità volumetriche fino al raggiungimento delle percentuali massime e soglie previste dalla legge in vigore

* dal capo I e dall’articolo 13, comma 1, lettera e) della legge regionale 23 ottobre 2009, n. 4 (Disposizioni straordinarie per il sostegno dell’economia mediante il rilancio del settore edilizio e per la promozione di interventi e programmi di valenza strategica per lo sviluppo), e successive modifiche ed integrazioni, o nei volumi realizzati usufruendo delle disposizioni contenute nella citata legge

Piano casa: frazionamenti con incremento volumetrico

E‘ possibile frazionare i volumi ottenuti con l’incremento volumetrico ottenuto col Piano Casa?

SIE’ possibile farlo ma solo in se sussistono alcune condizioni:

Ci si limita ai casi di USO RESIDENZIALE e distinguiamo innanzitutto due casi:

1I volumi da frazionare sono stati ottenuti col “VECCHIO PIANO CASA

(legge regionale 23 ottobre 2009, n. 4)

  • Deve ricadere nelle zone urbanistiche A, B, C
  • La più piccola delle unità derivate ha una superficie lorda superiore a 50 metri quadri

In tutti gli altri casi si potrà frazionare DOPO 10 ANNI.

2I volumi da frazionare sono stati ottenuti col “NUOVO PIANO CASA

(quello attualmente in vigore: L.R. 8/2015, modificato dalla L.R. 11/2017)

  • Deve ricadere nelle zone urbanistiche A, B, C
  • La più piccola delle unità derivate ha una superficie lorda superiore a 70 metri quadri

In tutti gli altri casi si potrà frazionare DOPO 10 ANNI.

Riferimenti normativi per approfondimento:

Piano Casa: Legge Regionale 8 del 23 Aprile 2015, modificata dalla L.R. 11/2017

Art. Art. 29 bis – Frazionamento di unità immobiliari a seguito degli interventi di incremento volumetrico di cui alla legge regionale n. 4 del 2009

Art. 36 – Disposizioni comuni, comma 8